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Baux ruraux et congés pour reprise : quelles conditions de validité ?

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bail-rural-et-congeDepuis 1945, le statut du fermage encadre très strictement les baux ruraux, afin de protéger les exploitants pour favoriser la stabilité des exploitations.

Notamment, il est prévu que les baux ruraux se renouvellent tacitement, par périodes successives de neuf ans, ce qui signifie qu'en fin de bail, si rien n'est fait, le bail recommence à courir pour neuf ans.

Il existe cependant des hypothèses dans lesquelles la loi autorise les bailleurs à s'opposer au renouvellement pour reprendre les parcelles louées. Ils ne peuvent cependant le faire que dans des conditions strictes.

C'est par exemple le cas lorsqu'il souhaite y faire construire une maison d'habitation pour lui ou l'un des membres de sa famille (art L. 411-57), ou s'il entend les mettre en exploitation de carrière, ou lorsque le bailleur est une collectivité, si elle souhaite utiliser les biens à des fins d'intérêt général.

Par ailleurs, et c'est le plus fréquent, la loi permet aux bailleurs de reprendre les biens loués pour les exploiter ou les faire exploiter par ses ayant cause.

Il ne peut le faire cependant que dans des conditions strictes.

Qui peut délivrer un congé pour reprise ?

Seul le propriétaire bailleur a la qualité pour délivrer un congé pour reprise, et lorsque la propriété est démembrée, c'est l'usufruitier qui a cette qualité.

En cas d'indivision, la jurisprudence affirmait que le congé devait être délivré avec l'accord de tous les indivisaires (3è civ., 25 juin 1975).
Mais depuis la réforme du droit des successions issue de la loi du 23 juin 2006, l'article 815-3 du code civil précise que les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent « effectuer les actes d'administration relatif aux bien indivis », et l'on ne sait pas encore si la délivrance d'un congé pour reprise est un acte d'administration. Une réponse ministérielle semble l'admettre, mais cela ne veut pas dire que les tribunaux prendront la même position (rep. min. 30 mars 2010, n°70521).

Comment doit être délivré le congé pour reprise ?

Le congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit donc être délivré par acte d'huissier et une lettre recommandée ne suffit pas.

Quelles sont les mentions que doit contenir le congé ?

Par principe, le congé doit, à peine de nullité, mentionner les motifs de la reprise. Un congé reprise pour exploiter devra donc mentionner qu'il a pour objet de faire exploiter les parcelles par le bailleur ou un membre de sa famille.

Dans le cas précis du congé pour reprise, il doit en outre mentionner les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire de la reprise, ainsi que l'habitation qu'ils occuperont après la reprise.
Attention : ces informations sont celles relatives au bénéficiaire de la reprise. Si le bailleur délivre congé pour reprise au profit de son fils, c'est donc les informations relatives au fils qui devront être mentionnées.

Enfin, le congé doit reproduire les termes de l'article L. 411-54 du code rural et de la pêche maritime, texte qui précise le délai et les conditions dans lesquelles le congé peut être contesté.

Qui peut être le bénéficiaire de la reprise ?

Le bénéficiaire de la reprise peut être le bailleur lui même, ou son conjoint, partenaire d'un Pacse, descendant majeur ou mineur émancipé.

Ils peuvent être plusieurs. Un bailleur peut donc, par exemple ,délivrer congé pour reprise au profit de plusieurs de ses enfants.

Quelles sont les conditions que doit remplir le bénéficiaire de la reprise ?

Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, en participant sur les lieux aux travaux de manière effective et permanente. Il ne peut se limiter à une fonction de direction.

Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaire à l'exploitation ou, à défaut, les moyens de les acquérir.

Il doit occuper lui même les bâtiments d'habitation du bien repris ou habiter à proximité du biens repris.

Il doit enfin disposer de la capacité ou expérience professionnelle suffisante (diplôme ou 5 ans d'expérience sur une surface qui dépend des régions), ainsi que justifier de ce qu'il est en règle avec le contrôle des structures des exploitations agricoles (il dispose d'une autorisation, ou est soumis au régime déclaratif, ou n'a besoin de rien, selon les cas).

Si, une fois la reprise effectuée, le bénéficiaire de la reprise ne respecte pas les conditions précitées, le preneur peut, dans certains cas, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour demander sa réintégration dans les lieux.

Quand doit être délivré le congé pour reprise ?

Le congé doit être délivré au moins dix huit mois avant la fin du bail. A défaut, il peut être annulé.

Rien n'interdit qu'il soit délivré bien avant les dix huit mois, bien que la cour de cassation se réserve la possibilité de l'annuler lorsqu'un tel agissement dissimule une fraude.

Comment peut-il être contesté ?

Le preneur peut contester le congé en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Il ne peut cependant le faire que dans les quatre mois à compter de la date de réception du congé. A défaut, il est réputé avoir accepté le congé et devra donc libérer les biens loués à la date de fin du bail.

Le preneur peut-il s'opposer à la reprise ?

Outre les cas dans lesquels le preneur conteste la régularité du congé et de la reprise, il peut s'opposer à la reprise lorsqu'il se trouve à moins de cinq ans de l'âge de la retraite, ou à moins de cinq ans de l'âge lui permettant de bénéficier d'une retraite à taux plein.

Dans ce cas, le preneur doit, dans les quatre mois à compter de la date à laquelle il a reçu le congé, notifier au propriétaire sa décision de s'opposer à la reprise, ou saisir directement le tribunal paritaire des baux ruraux.

S'il souhaite notifier au propriétaire sa décision de s'opposer à la reprise, il est toutefois vivement conseillé de saisir le tribunal paritaire en même temps afin d'éviter qu'une saisine ultérieure soit considérée hors délai.

Agriculteurs qui avez reçu un congé, ou bailleurs qui envisagez de reprendre vos terres pour les exploiter, contactez un avocat spécialiste de la matière.
Le sujet et complexe et source de nombreux contentieux. Il doit donc être appréhendé par un spécialiste.

Laurent Dardesne
Juriste

 

 

Commentaires   

 
+1 #3 LEBON Philippe 25-11-2015 16:51
Bonjour,
Je voudrais savoir si je peux résilier mon *******trat avec un fermier, et de relouer les terres (4 ha)
à mon neveu (le fils de mon frère) qui rempli tous les *******ditions pour la reprise.
Est-il *******sidéré comme un descendant?
vous remerciant par avance, cordialement.
LEBON
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0 #2 Laurent Dardesne 15-06-2015 16:07
Bonjour,
si vous souhaitez vendre rapidement, vous pouvez peut être *******tacter la Safer du département *******cerné. Vous pouvez aussi vendre à qui vous le souhaitez, auquel cas votre notaire mettra l'exploitant en mesure d'exercer, ou non, son droit de préemption sur la parcelle de terre. Mais s'il n'a jamais répondu à vos sollicitations c'est sûrement qu'il n'a pas les moyens d'acheter, il ne pourra donc préempter et vous vendrez à qui vous voulez.
Cordialement,
Citer
 
 
+3 #1 Devant 19-04-2015 18:36
Bonjour,
Je possède une maison avec une terre attenante à vendre depuis 8 ans, la parcelle de terre attenante d'1 hectare 16 ca est louée par un bail rural à un agriculteur qui depuis 1 an ne répond pas à plusieurs courriers envoyés par moi-même et mon notaire pour une proposition d'achat , j'ai eu 3 acquéreurs en 2014 interessés par l'ensemble du lot (maison + terre), la vente est tombée à l'eau, j'ai moi-même des difficultés financières, que me proposez-vous pour me venir en aide, sachant que j'habite à 800 km de distance.
Cordialement
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